- Le cadre usuel des banques tient en deux chiffres : 35 % d'endettement assurance comprise et 25 ans de durée, avec une petite marge de dérogation.
- Un prêt à 110 % finance le prix, les frais de notaire et la garantie ; il se réserve aux dossiers les plus sûrs.
- Pour emprunter 250 000 € sur 25 ans à un taux supposé de 3,5 %, il faut viser environ 3 750 € de revenus nets par mois.
- En 2025, la maison médiane vendue à Belin-Béliet a coûté 228 725 € contre 475 000 € à Bordeaux (DVF).
Peut-on acheter une maison sans apport aujourd'hui ?
L'apport sert d'abord à payer les frais de notaire et de garantie, soit autour de 8 % du prix dans l'ancien (le détail est dans notre page sur les frais de notaire). Sans lui, la banque finance tout et porte seule le risque.
Aucune loi n'interdit ni n'autorise le prêt sans apport. Ce sont des recommandations du Haut Conseil de stabilité financière, appliquées par chaque établissement, qui fixent le cadre : environ 35 % d'endettement assurance comprise, 25 ans au plus. Une part limitée des dossiers peut y déroger, et c'est là que se joue un achat sans épargne.
| Montage | Ce que la banque finance | Pour qui c'est réaliste |
|---|---|---|
| Apport d'environ 10 % | Le prix moins l'apport, qui paie les frais | Cas courant, dossier le plus simple à faire accepter |
| Prêt à 100 % | Le prix seul ; l'emprunteur règle les frais sur son épargne | Épargne limitée aux frais, revenus stables |
| Prêt à 110 % | Prix, frais de notaire et frais de garantie | Revenus confortables, comptes propres, perspectives de carrière |
| 110 % avec prêt aidé | Même base, complétée par un PTZ ou un prêt Action Logement | Primo-accédants sous plafonds de ressources |
Les profils qui obtiennent un prêt à 110 %
Les banques n'ont pas de formulaire unique, mais les dossiers acceptés se ressemblent. Pour acheter une maison sans apport, quatre points reviennent presque toujours.
Des revenus stables et prévisibles
- CDI confirmé (période d'essai terminée) ou fonction publique ;
- indépendant ou chef d'entreprise avec trois bilans qui montrent des revenus réguliers ;
- deux revenus dans le foyer, ce qui fait baisser le poids de la mensualité.
Des comptes qui prouvent une capacité d'épargne
Les trois derniers mois de relevés comptent beaucoup : pas de découvert, pas d'incident, pas de crédit à la consommation en cours. Un loyer de 900 € payé sans retard prouve qu'une mensualité comparable est supportable, même sans épargne de côté.
Un reste à vivre suffisant
Le reste à vivre est ce qui demeure chaque mois après la mensualité et les charges fixes. Il n'existe pas de seuil légal : chaque banque applique sa grille, plus exigeante pour une famille avec enfants que pour une personne seule.
Un projet cohérent avec le marché
Une résidence principale au prix du secteur, sans gros travaux non chiffrés, se finance bien mieux qu'un bien atypique. C'est une des raisons pour lesquelles les communes à prix modéré ouvrent plus de portes qu'une adresse centrale très chère.
Quel revenu pour acheter une maison sans apport : calcul chiffré
Hypothèses du calcul : taux supposé de 3,5 % (une valeur d'illustration, pas une offre), durée de 25 ans, assurance estimée à 0,30 % du capital par an, taux d'endettement de 35 % et aucun autre crédit. Les revenus visés sont des revenus nets mensuels du foyer.
| Capital emprunté | Mensualité hors assurance | Assurance estimée | Total mensuel | Revenu net visé |
|---|---|---|---|---|
| 150 000 € | 751 € | 38 € | 788 € | environ 2 250 € |
| 200 000 € | 1 001 € | 50 € | 1 051 € | environ 3 000 € |
| 250 000 € | 1 252 € | 62 € | 1 314 € | environ 3 750 € |
Les taux bougent chaque mois et dépendent du profil. Refaites le calcul avec le taux d'une simulation récente : 0,5 point de plus sur 250 000 € ajoute plusieurs dizaines d'euros à la mensualité.
Acheter une maison sans apport avec un seul salaire
Un seul salaire revient à viser le bas du tableau. Pour 200 000 €, un revenu net d'environ 3 000 € suffit sur le papier, mais la banque regardera aussi les enfants à charge et les dépenses incompressibles.
- Un seul revenu rend le dossier plus sensible à un aléa : la banque exige souvent une assurance plus complète.
- Un co-emprunteur (conjoint, parent) augmente la capacité, mais engage solidairement cette personne.
- Allonger la durée jusqu'au plafond de 25 ans abaisse la mensualité, au prix d'un coût total plus élevé.
Les aides qui prennent la place de l'épargne
Le prêt à taux zéro (PTZ)
Le PTZ est un prêt sans intérêts accordé en complément d'un prêt classique. Ses règles ont été modifiées plusieurs fois ces dernières années : types de logement éligibles, part du coût financée et plafonds changent. Ne retenez donc que le principe, et vérifiez la grille en vigueur avant de bâtir votre plan.
- il s'adresse aux primo-accédants, c'est-à-dire aux personnes n'ayant pas été propriétaires de leur résidence principale pendant les deux dernières années, avec quelques exceptions ;
- des plafonds de ressources s'appliquent, selon le nombre de personnes du foyer et la zone géographique de la commune ;
- le logement doit devenir la résidence principale ;
- le remboursement peut être différé en tout ou partie, selon les revenus.
Le zonage compte : Bordeaux, sa couronne et le Sud-Gironde rural ne sont pas classés pareil. L'ADIL de la Gironde, un service d'information gratuit sur le logement, confirme la zone d'une commune et les règles du moment.
Le prêt Action Logement
Les salariés du secteur privé peuvent, selon la taille de leur entreprise (en général dix salariés et plus), demander un prêt à taux réduit pour une première acquisition. Le montant est plafonné et se cumule avec le prêt principal. La demande passe par l'employeur ou par le site du dispositif.
Prêt d'accession sociale et prêts d'employeur
Le prêt d'accession sociale est réservé à des ménages sous plafonds de ressources et se cumule avec le PTZ. Certains employeurs, des mutuelles ou des caisses de retraite proposent aussi des prêts à taux avantageux : un coup de fil aux ressources humaines coûte peu.
Dons de la famille : attention à l'étiquette
Un don d'un parent bénéficie d'abattements fiscaux importants, renouvelables tous les quinze ans, à voir avec un notaire. Mais une somme donnée devient un apport aux yeux de la banque : on n'est alors plus tout à fait sans apport, ce qui aide pourtant le dossier.
Acheter une maison sans apport en Sud-Gironde : budget par commune
Le prix d'achat décide du capital à emprunter, donc du revenu exigé quand on veut acheter une maison sans apport. Le tableau applique les hypothèses précédentes à des prix constatés : on y ajoute 8 % de frais (ancien) pour un prêt à 110 % environ, à taux supposé de 3,5 % sur 25 ans.
| Commune | Ventes de maisons en 2025 | Prix médian | Capital emprunté (prix + 8 %) | Revenu net visé |
|---|---|---|---|---|
| Belin-Béliet | 52 | 228 725 € | environ 247 000 € | environ 3 700 € |
| Hostens | 17 | 250 000 € | environ 270 000 € | environ 4 050 € |
| Marcheprime | 31 | 300 000 € | environ 324 000 € | environ 4 870 € |
| Salles | 72 | 303 225 € | environ 327 000 € | environ 4 920 € |
| Le Barp | 43 | 322 670 € | environ 348 000 € | environ 5 230 € |
| Bordeaux (pour comparer) | 1 104 | 475 000 € | environ 513 000 € | environ 7 700 € |
Source : demandes de valeurs foncières (DGFiP), ventes d'une seule maison, médianes calculées le 22/10/2026 ; 2025 est une année complète, de janvier à décembre. Une médiane partage les ventes en deux moitiés : la moitié des maisons s'est vendue moins cher.
Pourquoi le Sud-Gironde aide un dossier sans apport
- Un prix plus bas réduit le capital emprunté, donc la mensualité et le revenu exigé.
- Les frais de notaire étant proportionnels au prix, ils pèsent moins en valeur absolue.
- En contrepartie, il faut chiffrer le budget voiture ou les trajets vers Bordeaux, que la banque ne compte pas à votre place.
Pour comparer les secteurs commune par commune avant d'acheter une maison sans apport, voyez la page maison à vendre en Gironde. Si Bordeaux vous attire, lisez aussi comment acheter une maison à Bordeaux.
Monter son dossier en six mois
- Lister ses crédits en cours et solder ceux qui peuvent l'être : un crédit à la consommation pèse directement sur le taux d'endettement.
- Garder au moins trois mois de relevés sans découvert ni incident avant de déposer le dossier.
- Simuler plusieurs montages (100 %, 110 %, avec PTZ) pour connaître son budget réel.
- Rencontrer un courtier et une ou deux banques, en comparant les offres d'assurance.
- Obtenir un accord de principe écrit, qui sert de pièce lors des visites et des offres d'achat.
- Chercher un bien dans la fourchette obtenue, puis déposer le dossier complet avec le compromis.
Courtier ou banque directe ?
Un courtier présente le dossier à plusieurs banques et négocie l'assurance. Vérifiez comment il est rémunéré et ce que le mandat prévoit avant de signer. Cette voie convient quand le dossier est atypique, ce qui est le cas d'un prêt sans apport.
- Avantage : accès à plusieurs banques en une seule démarche.
- Point de vigilance : des frais de courtage peuvent s'ajouter, à lire dans le mandat.
- Alternative : démarcher soi-même sa banque principale, puis deux autres pour comparer.
Les pièges d'un achat financé à 100 % ou 110 %
| Piège | Conséquence | Parade |
|---|---|---|
| Coût total du crédit plus élevé | Plus d'intérêts payés, taux parfois un peu plus haut | Comparer le TAEG, pas seulement la mensualité |
| Frais de garantie (caution, hypothèque) | Ils s'ajoutent à l'emprunt en cas de 110 % | Demander le coût exact de chaque garantie |
| Revente rapide | Le capital restant dû peut dépasser le prix de vente les premières années | Prévoir de garder le bien plusieurs années |
| Aucune marge pour les imprévus | Chaudière, toiture, taxe foncière à régler sur le budget courant | Chiffrer les travaux avant d'acheter |
| Taux d'usure | Il plafonne le TAEG assurance incluse et peut bloquer un dossier | Étaler la recherche sur plusieurs banques |
Testez la mensualité avec un revenu amputé de 15 % : si le budget tient encore, le projet est prudent. Un prêt accordé à la limite des 35 % laisse peu de marge pour un enfant, un chômage partiel ou une réparation.
Questions fréquentes
Quel salaire pour emprunter 200 000 euros sans apport ?
Avec un taux supposé de 3,5 % sur 25 ans, la mensualité avec assurance est d'environ 1 050 €, ce qui demande à peu près 3 000 € nets par mois au taux d'endettement de 35 %. La banque examine aussi le reste à vivre, les enfants et les crédits en cours.
Peut-on acheter une maison sans apport avec un seul salaire ?
Oui, si ce salaire est stable et que le bien reste modeste : en Sud-Gironde, une maison vendue autour de 230 000 € se finance avec environ 3 700 € nets mensuels dans le calcul ci-dessus. Un co-emprunteur ou un PTZ élargit le champ des possibles.
Quel est le prêt le plus facile à obtenir ?
Aucun prêt n'est facile en soi : le plus simple à faire accepter combine un apport d'environ 10 %, un CDI confirmé, peu de crédits et un taux d'endettement bien sous 35 %. Plus le dossier s'éloigne de ce profil, plus il faut le défendre.
Une banque précise comme LCL prête-t-elle sans apport ?
Chaque banque décide au cas par cas et ne publie pas de règle. Un refus dans un établissement ne prédit pas la réponse d'un autre : mieux vaut en consulter trois, directement ou via un courtier.
Les frais de notaire peuvent-ils entrer dans le prêt ?
Oui, dans un prêt à 110 %, mais la banque l'accorde rarement. Dans le neuf, ces frais sont plus faibles, de l'ordre de 2 à 3 % du prix, ce qui allège aussi le montant à financer.
Combien de temps faut-il pour obtenir l'offre de prêt ?
Comptez de quelques jours à plusieurs semaines selon la banque et la complétude du dossier. Une fois l'offre reçue, l'emprunteur ne peut l'accepter qu'après un délai de réflexion de 10 jours, et la banque la maintient 30 jours.
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