Vendre sa maison : calendrier, diagnostics et coûts

Vendre sa maison semaine après semaine : le calendrier

Les durées ci-dessous sont des ordres de grandeur : elles varient avec le prix demandé, l'état du bien et le rythme des acquéreurs. Le prix est le premier levier : une maison au prix du marché trouve acquéreur bien plus vite qu'une maison affichée trop haut.

Avec ou sans agence : ce que change le choix

Combien coûte une agence

La commission se négocie et figure dans le mandat. Les fourchettes constatées vont, en ordre de grandeur, de 4 à 8 % du prix selon le secteur et le niveau de service. Sur une maison à 300 000 €, cela représente de 12 000 à 24 000 €.

Vendre sa maison sans agence : les risques

• fixer un prix trop haut ou trop bas faute de comparaison, ce que l'estimation de la maison limite ;
• perdre du temps avec des visiteurs sans financement validé ;
• oublier une pièce du dossier, qui retarde ou fait échouer la vente ;
• signer un compromis mal rédigé : un notaire peut le rédiger ou le relire.

Les diagnostics obligatoires avant de vendre sa maison

Le dossier de diagnostic technique est annexé au compromis. Il est établi par un diagnostiqueur certifié, aux frais du vendeur. La liste dépend de l'âge du bien, de son installation et de sa localisation.

DPE et audit énergétique

La classe énergétique pèse sur la négociation : un acquéreur déduit du prix les travaux à prévoir. L'audit énergétique, obligatoire pour les maisons les moins performantes, chiffre ces travaux. Les seuils ont évolué ces dernières années : vérifiez-les auprès du diagnostiqueur.

Fixer le prix de mise en vente

Partez des ventes réellement conclues (base DVF), pas des prix affichés. Elles montrent l'ampleur des écarts d'un secteur à l'autre. Notre guide d'estimation de maison détaille la méthode, et la page maison à vendre en Gironde donne les prix par commune.

Un prix trop haut coûte du temps

Une annonce vue par beaucoup mais peu visitée signale un prix décalé. Baisser en cours de route marque l'annonce comme ancienne. Mieux vaut un prix cohérent dès le départ qu'une série de rabais.

Vendre sa maison plus vite : préparer le bien et le dossier

Une maison dont le dossier est prêt rassure l'acquéreur et raccourcit le délai entre l'offre et le compromis. Le tableau liste les pièces à réunir avant la première visite et l'endroit où les retrouver.

Soigner la présentation sans gros travaux

• libérer les pièces et ranger les espaces pour les agrandir visuellement ;
• réparer les petits défauts visibles : joints, poignées, peinture écaillée ;
• entretenir le jardin et dégager l'entrée avant chaque visite ;
• prendre des photos de jour, volets ouverts, avec les pièces rangées.

Recevoir une offre et négocier sans brader

Quand on veut vendre sa maison, la première offre est rarement la dernière. Un prix inférieur à l'annonce n'est pas un refus de principe : il ouvre la discussion, à condition d'avoir fixé à l'avance le montant en dessous duquel vous ne descendrez pas.

Lire une offre au-delà du prix

• le montant proposé et la part financée par un prêt ;
• les conditions suspensives demandées (prêt, vente d'un autre bien) ;
• le délai souhaité pour signer le compromis et l'acte ;
• le montant du dépôt de garantie ;
• les meubles ou équipements que l'acquéreur demande à conserver.

Entre deux offres proches, celle qui est déjà financée et signable vite vaut souvent mieux que l'offre légèrement plus haute assortie de conditions.

Du compromis à l'acte : ce qui se passe chez le notaire

1. L'acquéreur remet une offre écrite, que le vendeur accepte ou refuse.
2. Le compromis de vente (ou promesse de vente) est signé, avec un dépôt de garantie versé chez le notaire ou sur un compte séquestre.
3. L'acquéreur dispose de 10 jours pour se rétracter, sans avoir à se justifier.
4. Les conditions suspensives se lèvent : obtention du prêt, absence de servitude non déclarée, pièces d'urbanisme.
5. L'acte authentique est signé chez le notaire, le prix est versé et les clés remises.

Les conditions suspensives

La plus fréquente est l'obtention du prêt par l'acquéreur, dans un délai fixé au compromis. Si la banque refuse, la vente tombe et le dépôt de garantie revient à l'acquéreur. Le vendeur peut alors remettre le bien en vente sans pénalité.

Les frais de notaire de l'acte sont en principe supportés par l'acquéreur ; ils sont détaillés dans notre page sur les frais de notaire.

Combien coûte une vente, et la plus-value ?

Plus-value : la résidence principale est exonérée

Si la maison est votre résidence principale au jour de la vente, la plus-value est exonérée d'impôt. Pour une résidence secondaire ou un bien loué, la plus-value est imposée à un taux forfaitaire, avec des abattements qui croissent avec la durée de détention.

• résidence principale : exonération, sans condition de durée ;
• autre bien : impôt et prélèvements sociaux, réduits par des abattements ;
• cas de déménagement avant la vente : à voir avec un notaire.

Cas particuliers : crédit en cours, viager, héritage

Vendre sa maison et garder son prêt

Certaines banques acceptent de transférer le prêt sur le nouveau bien, mais ce n'est pas un droit. Sinon, la vente solde le crédit en cours, et un prêt relais peut financer l'achat suivant avant l'encaissement de la vente.

Vendre en viager

Le vendeur reçoit un capital (le bouquet) et une rente, tout en restant parfois dans les lieux. Le prix est inférieur à celui d'une vente classique et la vente passe obligatoirement par un notaire.

Un bien hérité ou détenu à plusieurs

Chaque propriétaire doit consentir à la vente. En cas de décès, le notaire établit d'abord les documents de succession (voir les frais de notaire en succession). Ce site ne donne pas de conseil juridique personnalisé.