- Budget : le prix, plus 7 à 8 % de frais de notaire dans l'ancien (2 à 3 % dans le neuf), plus les travaux.
- Les banques limitent en général l'endettement à 35 % des revenus, assurance comprise, sur 25 ans au plus.
- Après la signature du compromis, l'acheteur dispose de dix jours pour se rétracter, puis les conditions suspensives protègent son financement.
- Dans le Sud-Gironde, vérifier l'assainissement individuel, le débroussaillement et le classement énergétique avant de s'engager.
Les huit étapes pour acheter une maison, dans l'ordre
| Étape | Ce qui se passe | Durée indicative |
|---|---|---|
| 1. Définir le projet et le budget | Secteur, surface, apport, frais, capacité d'emprunt | Quelques semaines |
| 2. Sonder les banques | Simulation et accord de principe, directement ou via un courtier | Quelques jours à deux semaines |
| 3. Chercher et visiter | Annonces, agences, réseaux, visites répétées | Plusieurs semaines à plusieurs mois |
| 4. Faire une offre écrite | Prix proposé, conditions, durée de validité | Quelques jours |
| 5. Signer le compromis | Dépôt de garantie, conditions suspensives, rétractation de dix jours | Une signature, dix jours de recul |
| 6. Obtenir le prêt | Dossier bancaire, offre de prêt, délai de réflexion de dix jours | 45 à 60 jours en général |
| 7. Préparer l'acte | Pièces du notaire, droit de préemption de la commune, diagnostics | Environ deux mois |
| 8. Signer l'acte et prendre les clés | Acte authentique, virement du solde et des frais | Environ trois mois après le compromis |
Chaque étape protège l'acheteur d'un risque précis : le compromis fixe le prix, les conditions suspensives conditionnent l'achat au prêt, le notaire vérifie les titres. Sauter une étape reporte le risque plus loin, sans le supprimer.
Fixer le budget pour acheter une maison
La capacité d'emprunt et le seuil de 35 %
Les banques appliquent en général la recommandation du Haut Conseil de stabilité financière : endettement limité à 35 % des revenus, assurance emprunteur incluse, sur 25 ans au plus. Certains achats neufs ou avec travaux permettent 27 ans. Quelques dossiers dérogent à ces limites, mais ils restent minoritaires.
| Revenus nets mensuels | Mensualité maximale à 35 % | Mensualité de crédit si l'assurance pèse 5 % | Capital empruntable |
|---|---|---|---|
| 3 000 € | 1 050 € | 1 000 € | Environ 199 000 € |
| 4 000 € | 1 400 € | 1 330 € | Environ 266 000 € |
| 5 000 € | 1 750 € | 1 660 € | Environ 332 000 € |
Le taux de 3,5 % sert uniquement à l'exemple : le taux réel dépend du marché, de la durée et du profil. Si l'apport couvre juste les frais d'acquisition, le prix atteignable est proche du capital emprunté.
Le budget complet, au-delà du prix
Le prix n'est que la première ligne. Les frais d'acquisition, expliqués poste par poste dans le guide sur les frais de notaire, forment la deuxième. L'exemple suivant pose un achat à 300 000 €.
| Poste | Ordre de grandeur | Remarque |
|---|---|---|
| Prix d'achat | 300 000 € | Hors honoraires d'agence si le vendeur les paie |
| Frais d'acquisition | 22 070 à 23 610 € | 7,4 à 7,9 % du prix selon le taux de droits retenu |
| Garantie du prêt et frais bancaires | Quelques milliers d'euros | Selon la garantie choisie et la banque |
| Travaux | À chiffrer sur devis | Ne jamais estimer à vue une toiture ou un chauffage |
| Déménagement et équipement | Variable | À prévoir dès le premier mois |
Les banques demandent le plus souvent un apport qui couvre au moins les frais d'acquisition. Le guide pour acheter sans apport détaille ce que les prêteurs acceptent ou refusent.
Chercher, visiter et comparer avant d'acheter une maison
Une première visite sert à éliminer, la seconde à confirmer. Visitez à deux moments différents de la journée, et notez ce qui gêne autant que ce qui plaît.
| Zone | À contrôler | Signal d'alerte |
|---|---|---|
| Toiture et charpente | Tuiles, gouttières, plafonds sous les combles | Taches d'humidité, tuiles déplacées |
| Murs et sols | Bas des murs, angles, fissures | Salpêtre, fissures qui traversent le mur |
| Électricité et chauffage | Tableau, âge de l'installation, mode de chauffage | Installation sans protection différentielle, chaudière ancienne |
| Assainissement | Fosse, rapport de contrôle, regards | Absence de rapport récent, odeurs |
| Terrain | Limites, servitudes, arbres proches | Arbres hauts collés à la façade, clôture contestée |
| Environnement | Bruit, trajets aux heures de pointe, commerces | Un trajet quotidien jugé tenable seulement à vide |
Comparer le prix demandé à celui du secteur
En 2024, la médiane d'une maison était de 252 560 € à Belin-Béliet (2 779 € du m²) et de 350 500 € à Mios (3 782 € du m²), d'après les ventes DVF. Un bien nettement au-dessus de la médiane de sa commune doit se justifier par sa surface, son état ou son terrain.
Le détail commune par commune se trouve dans nos prix de l'immobilier en Sud-Gironde. Pour valider un prix précis, le guide d'estimation de maison présente les méthodes.
L'offre d'achat, le compromis et les conditions suspensives
Faire une offre d'achat
L'offre se fait par écrit : prix, conditions (prêt, travaux), durée de validité. Une offre acceptée engage les deux parties dans la forme prévue. Elle précède le compromis, que le notaire ou l'agence rédige.
Compromis ou promesse de vente
| Critère | Compromis de vente | Promesse unilatérale de vente |
|---|---|---|
| Engagement | Les deux parties s'engagent à vendre et à acheter | Le vendeur s'engage ; l'acheteur peut lever ou non l'option |
| Somme versée | Dépôt de garantie, souvent 5 à 10 % du prix | Indemnité d'immobilisation, souvent 5 à 10 % |
| Rétractation | Dix jours pour l'acquéreur non professionnel | Dix jours pour l'acquéreur non professionnel |
| Usage | Le plus fréquent entre particuliers avec une agence | Fréquent chez le notaire |
Les conditions suspensives qui protègent l'acheteur
- L'obtention du prêt, dans un délai écrit au compromis, souvent 45 à 60 jours.
- L'absence d'exercice du droit de préemption de la commune, qui dispose de deux mois pour répondre.
- Un permis de construire ou une autorisation, si le projet prévoit des travaux ou une extension.
- La production des diagnostics et des titres de propriété sans mauvaise surprise.
Diagnostics et pièges d'une maison ancienne
Le vendeur fournit les diagnostics, annexés à l'avant-contrat. Ils informent l'acheteur mais ne remplacent pas une visite attentive. Le tableau liste ceux qu'on rencontre le plus souvent.
| Diagnostic | Quand il est exigé | Validité usuelle |
|---|---|---|
| Performance énergétique (DPE) | Tout logement vendu | 10 ans |
| Audit énergétique | Maisons classées F ou G (depuis avril 2023) et E (depuis janvier 2025) | Établi pour la vente |
| Amiante | Permis de construire antérieur au 1er juillet 1997 | Sans limite si absence d'amiante |
| Plomb | Logements construits avant 1949 | Sans limite si absence de plomb |
| Électricité et gaz | Installations de plus de 15 ans | 3 ans |
| Termites | Zones fixées par arrêté préfectoral | 6 mois |
| État des risques | Tous les biens | 6 mois |
| Assainissement non collectif | Maisons non raccordées au réseau collectif | 3 ans |
Les pièges que la visite ne montre pas toujours
- Une installation d'assainissement non conforme : l'acheteur dispose d'un an après l'acte pour réaliser les travaux prescrits, à ses frais.
- Une extension ou une véranda sans autorisation d'urbanisme, qui complique la revente.
- Des servitudes de passage, un mur mitoyen ou un fossé non entretenu.
- Un règlement de lotissement ou d'association syndicale, avec des charges annuelles.
- Des arbres à abattre ou à élaguer, dans des communes de pinède où l'obligation de débroussaillement s'applique.
Du compromis à la remise des clés
- Verser le dépôt de garantie au compromis et laisser passer le délai de rétractation de dix jours.
- Déposer le dossier de prêt, obtenir l'offre de prêt puis respecter le délai de réflexion de dix jours avant de l'accepter.
- Laisser le notaire réunir les pièces et interroger la commune sur son droit de préemption.
- Faire une dernière visite quelques jours avant la signature pour constater l'état du bien.
- Signer l'acte authentique : le solde du prix et les frais d'acquisition passent par le compte de l'étude.
- Récupérer les clés, en général le jour même de la signature, une fois le solde viré.
Prévoyez une marge de calendrier si vous devez vendre un autre bien ou si votre préavis de location court encore. Un retard de la banque ou de la commune décale souvent la signature ; la date limite figure au compromis.
Acheter une maison neuve : ce qui change
Acheter une maison neuve ou sur plan réduit les frais d'acquisition à 2 à 3 % du prix et ajoute un calendrier de paiement par étapes. Les garanties de construction (achèvement, parfait achèvement, biennale, décennale) protègent l'acquéreur, et le chantier fixe le délai de livraison.
- Les frais d'acquisition sont détaillés dans la page sur les frais de notaire dans le neuf.
- Le terrain d'un projet de construction relève d'un autre régime, selon son vendeur.
- Le prêt à taux zéro, sous conditions de ressources et de zone, concerne certains achats neufs : à vérifier au moment du projet.
Acheter une maison près de Bordeaux ou en Sud-Gironde : repères de prix
| Commune | Ventes de maisons | Prix médian | Prix médian au m² |
|---|---|---|---|
| Belin-Béliet | 58 | 252 560 € | 2 779 € |
| Le Barp | 27 | 307 400 € | 3 363 € |
| Mios | 64 | 350 500 € | 3 782 € |
| Cestas | 85 | 376 354 € | 3 716 € |
| Bordeaux | 869 | 486 000 € | 4 961 € |
Ces médianes décrivent des communes, pas votre futur achat. Si votre projet vise la métropole, le guide pour acheter une maison à Bordeaux traite les règles propres à ce marché ; pour explorer l'offre en cours, voyez les maisons à vendre en Gironde.
Questions fréquentes
Comment acheter une maison, concrètement ?
Budget et accord bancaire, visites, offre écrite, compromis avec dix jours de rétractation, obtention du prêt, préparation de l'acte par le notaire, puis signature de l'acte authentique et remise des clés, environ trois mois après le compromis.
Quelles conditions faut-il remplir pour acheter une maison ?
Aucune condition de nationalité ou de statut n'est exigée pour acquérir. Le vrai filtre est le financement : revenus stables, endettement raisonnable, apport suffisant pour les frais.
Est-il judicieux d'acheter une maison en ce moment ?
Nous ne prévoyons ni les prix ni les taux. La réponse dépend de votre horizon, de votre capacité d'emprunt et de la comparaison avec un loyer équivalent, à étudier avec votre banque.
Quels pièges éviter ?
Un budget qui oublie les frais et les travaux, une visite unique, un assainissement non conforme, une extension non déclarée et un compromis sans condition suspensive de prêt.
Combien de temps entre le compromis et l'acte ?
Environ trois mois, le temps d'obtenir le prêt et de laisser jouer le droit de préemption de la commune. Le délai figure dans le compromis.
Peut-on acheter une maison sans apport ?
C'est possible dans certains cas, mais les banques exigent le plus souvent un apport qui couvre au moins les frais. Les conditions sont détaillées dans notre page sur l'achat sans apport.
À explorer ensuite : Frais de notaireAcheter sans apportEstimation maison