Maison à vendre Gironde : prix, secteurs et budgets

Maison à vendre Gironde : ce que disent les ventes de 2023 à 2025

Les chiffres viennent des demandes de valeurs foncières (DVF), fichiers publiés par la DGFiP : chaque ligne est une vente signée devant notaire. Nous avons retenu les ventes d'une seule maison ou d'un seul appartement et calculé les médianes le 22/10/2026. 2025 est la dernière année complète publiée.

Une annonce affiche le souhait d'un vendeur, une vente DVF établit un fait. L'écart se négocie, et la base DVF reste le meilleur point de départ pour juger si un prix demandé est cohérent avec le quartier.

Comment lire une médiane

La médiane sépare les ventes en deux moitiés égales : la moitié des maisons s'est vendue moins cher, l'autre moitié plus cher. Ce n'est pas une moyenne et ce n'est pas le prix d'une maison type.

• regardez le nombre de ventes : 17 à Hostens en 2025 contre 379 à Pessac, donc une médiane bien plus fragile ;
• comparez la surface médiane (85 à 105 m² selon les communes) à celle du bien visé ;
• préférez la valeur de 2025, la plus récente, à celle de 2023.

Ce que les données ne disent pas

• l'état du bien, sa classe énergétique et ses travaux à prévoir ;
• la taille du terrain, la piscine, le garage ou la vue ;
• le quartier exact, qui peut changer le prix d'une maison de 20 % ou plus au sein d'une même commune ;
• la marge de négociation obtenue par chaque acquéreur.

Maison à vendre Gironde : le Sud-Gironde forestier

Entre les pins, la Leyre et l'autoroute A63, le Sud-Gironde est le secteur le moins cher de cette page. Les terrains y sont généreux, les villages petits, et presque tous les trajets se font en voiture. Pour une maison à vendre Gironde en pleine forêt, les cinq communes suivantes forment un bon échantillon.

Belin-Béliet : le prix d'entrée du secteur

Avec 228 725 € de médiane en 2025 pour 95 m² (2 627 € le m²), c'est la commune la moins chère du Sud-Gironde de notre échantillon pour le prix global. En 2025, on est 26 % sous la médiane de 2023 (310 000 €). La commune se trouve dans le Parc naturel régional des Landes de Gascogne.

Hostens : peu de ventes, beaucoup de terrain

Seules 17 maisons y ont été vendues en 2025, d'où une médiane de 250 000 € à prendre avec recul. La surface médiane de 100 m² et le prix de 2 592 € le m², le plus bas des 21 communes, en font un repère pour les budgets serrés.

Salles : le marché le plus actif du secteur

Avec 72 ventes de maisons en 2025, la commune offre le plus d'exemples de comparaison du Sud-Gironde. Médiane de 303 225 € pour 95 m², soit 3 263 € le m². Elle borde la Leyre, rivière qui dessine le paysage du Val de l'Eyre.

Saucats : une médiane au-dessus de celle de 2023

Avec 293 200 € en 2025 (26 ventes, 92 m²), le prix médian reste au-dessus de celui de 2023 (281 000 €). La commune abrite une réserve naturelle géologique connue pour ses fossiles, et se situe au contact de la couronne de Léognan et de Cestas.

Le Barp : un employeur de poids dans le voisinage

Médiane de 322 670 € en 2025 pour 102 m², la plus grande surface médiane du secteur, et 43 ventes. La commune accueille le Laser Mégajoule du CEA, un site qui fait vivre l'emploi local et soutient la demande de logements.

Pour qui ce secteur convient

• les ménages qui veulent du terrain et une maison de plus de 90 m² pour moins de 330 000 € ;
• ceux qui travaillent à proximité (Le Barp, Bassin) ou à distance ;
• les acheteurs prêts à conduire : ni commerces ni transports en commun ne remplacent la voiture.

Maison à vendre Gironde : le Bassin d'Arcachon et ses portes

Pour une maison à vendre Gironde près de l'eau, c'est le secteur le plus étendu de la page, et celui où les prix se dispersent le plus : de 289 900 € à Biganos à 801 765 € à Lège-Cap-Ferret en 2025. Le facteur qui sépare les communes est la proximité de l'eau, bien plus que la distance à Bordeaux.

Biganos, Marcheprime et Mios : les portes du Bassin

Ces trois communes affichent les médianes les plus accessibles du secteur (289 900 €, 300 000 € et 373 402 €). Biganos se trouve au débouché de la Leyre dans le Bassin ; Mios et Marcheprime sont plus tournées vers la forêt. La voiture reste le moyen de transport principal.

Audenge, Lanton et Andernos-les-Bains : le nord et l'est du Bassin

Les médianes s'étagent de 338 750 € à Lanton à 394 800 € à Andernos, pour des surfaces de 85 à 100 m². Andernos est la plus active avec 210 maisons vendues en 2025 et 74 appartements à 5 182 € le m². Sa médiane de 2023 était de 525 425 €.

Gujan-Mestras et La Teste-de-Buch : le sud du Bassin

Ce sont les deux marchés les plus profonds du Bassin, avec 260 et 310 ventes de maisons en 2025. Gujan-Mestras se vend à 400 000 € en médiane, La Teste-de-Buch à 479 150 €. La seconde commune englobe la dune du Pilat dans son territoire.

Lège-Cap-Ferret : une médiane à part

Avec 801 765 € de médiane et 8 730 € le m² en 2025, la presqu'île dépasse tout le reste de la page. Les médianes de 2023 (1 103 000 €) et de 2024 (1 000 000 €) étaient plus hautes encore. Un tel marché est étroit et très dépendant de quelques biens exceptionnels.

Le bord de mer au-delà de cette page

La recherche « maison à vendre Gironde bord de mer » renvoie aussi vers Arcachon, Arès, Lacanau ou Soulac-sur-Mer. Ces communes ne figurent pas dans nos tableaux. Pour un budget de 450 000 €, le Bassin offre surtout Gujan-Mestras et Andernos ; vers 480 000 € de prix d'achat, La Teste-de-Buch entre dans la fourchette.

Pour qui ce secteur convient

• les budgets de 300 000 à 400 000 € qui acceptent Biganos, Marcheprime, Lanton ou Mios ;
• les acheteurs attachés à l'eau, prêts à payer le m² plus cher qu'en forêt ;
• ceux qui travaillent à Bordeaux et acceptent un trajet long par l'A660 ou le train.

Maison à vendre Gironde : la couronne bordelaise

Toute maison à vendre Gironde dans la couronne se juge par rapport à Bordeaux, dont les prix servent de repère. Les sept communes suivantes montrent l'écart avec les communes voisines, de la rocade aux lisières de la forêt.

Bordeaux, le repère des autres prix

La médiane bordelaise de 475 000 € se compare à des communes plus petites dont la médiane est 21 à 30 % plus basse. La ville compte surtout des appartements : 3 443 vendus contre 1 104 maisons en 2025. Notre page sur la maison à Bordeaux détaille cette comparaison.

Mérignac et Pessac : les marchés les plus profonds

Avec 355 et 379 maisons vendues en 2025, ce sont les deux communes les mieux documentées de la couronne. Mérignac a une médiane de 377 114 €, Pessac de 345 000 € pour 92 m². Les deux ont aussi un marché d'appartements actif, ce qui rend les estimations plus fiables.

Cestas, Canéjan et Saint-Jean-d'Illac : un cadre de pins

Ces communes de la rive sud-ouest proposent de grandes surfaces : 105 m² médians à Saint-Jean-d'Illac, 95 à 97 m² à Cestas et Canéjan. Les médianes vont de 330 560 € à 373 980 €. Les appartements y sont rares (de 5 à 42 vendus en 2025), le marché est donc surtout celui de la maison.

Léognan : les Graves et un prix au m² plus bas

Léognan, commune de l'appellation viticole Pessac-Léognan, affiche 333 000 € de médiane et 3 400 € le m², le plus bas prix au m² de la couronne. Le chiffre de 2025 est proche de celui de 2023 (344 850 €).

Trois années de médianes côte à côte

Pour Bordeaux, Mérignac, Pessac, Cestas et Saint-Jean-d'Illac, la médiane de 2025 est de 9 à 17 % sous celle de 2023. Léognan est à -3 % et Canéjan à +3 %. Ces écarts décrivent des ventes passées, sans prévision.

• Couronne proche (Pessac, Mérignac) : accès tramway et rocade, marché dense, jardins plus petits.
• Couronne sud-ouest (Cestas, Saint-Jean-d'Illac, Léognan, Canéjan) : plus de terrain, voiture indispensable.
• Dans tous les cas, comparez le prix avec les ventes du quartier avant de visiter.

Maison à vendre Gironde : maison ou appartement, l'écart de prix au m²

Quand le budget hésite entre une maison et un appartement, le prix au m² donne un premier repère. Seules figurent les communes où plus de 30 appartements ont été vendus en 2025.

Quand l'appartement coûte plus cher au m²

À Andernos-les-Bains, le m² d'un appartement (5 182 €) dépasse celui d'une maison (4 657 €). À Biganos, l'écart est minime en sens inverse. Ces cas viennent de la proximité de l'eau ou de la gare, plus que du type de bien.

Quand la maison reste plus chère

Partout ailleurs, la maison coûte plus au m². L'écart est de 492 € à Mérignac, de 286 € à Pessac et de 729 € à Bordeaux. Il ne dit rien de la qualité : un appartement neuf peut dépasser une vieille maison dans la même rue.

• Un jardin et des travaux possibles justifient souvent l'écart en faveur de la maison.
• Un appartement convient mieux à un budget étroit près de Bordeaux, la maison à un projet de long séjour.
• Comparez toujours des biens de surface proche : le prix au m² baisse avec la taille.

Maison à vendre Gironde : quel secteur selon votre situation

Les trois secteurs ne répondent pas aux mêmes besoins. Quatre situations fréquentes sont croisées avec les prix constatés, sans prétendre remplacer une visite sur place.

Pour affiner, comparez le prix au m² de la commune avec celui de la commune voisine : un écart de 300 à 500 € le m² sur un trajet de dix minutes est courant dans cette page.

Quelle maison pour quel budget : 100 000, 250 000, 350 000 ou 450 000 euros

Les frais de notaire s'ajoutent au prix : environ 8 % dans l'ancien (voir nos frais de notaire). Le tableau part donc d'un budget total et en déduit un prix d'achat, puis cherche les communes dont la médiane de 2025 se situe à ce niveau ou en dessous.

Au-delà de 416 700 € de prix d'achat, il reste Bordeaux (475 000 €), La Teste-de-Buch (479 150 €) et Lège-Cap-Ferret (801 765 €). Une médiane signifie que la moitié des maisons coûte moins : un budget plus bas ouvre aussi des biens plus petits ou à rénover dans les communes plus chères.

Avec 100 000 euros

Aucune des 21 communes n'a une médiane proche de ce montant. Une maison à vendre Gironde 100 000 euros est un bien petit, à rénover, ou situé dans une commune absente de cette page. Prévoyez le coût des travaux et du diagnostic de l'assainissement avant de signer.

Avec 250 000 euros

• Belin-Béliet est la seule médiane sous le prix d'achat visé, avec une maison de 95 m² en médiane.
• Hostens (250 000 €) demande un budget un peu plus haut ou une négociation, avec des surfaces plus grandes.
• Pour un premier achat sans épargne, voyez comment acheter une maison sans apport.

Avec 350 000 euros

• Sept communes ont une médiane sous 324 000 €, dont cinq du Sud-Gironde et deux (Biganos, Marcheprime) aux portes du Bassin.
• Canéjan (330 560 €), Léognan (333 000 €) et Pessac (345 000 €) sont juste au-dessus : une bonne négociation ou un bien moins cher que la médiane les rend accessibles.
• À ce niveau, la surface médiane tourne autour de 90 à 100 m².

Avec 450 000 euros

• La couronne bordelaise s'ouvre largement : Mérignac, Cestas, Saint-Jean-d'Illac, Pessac.
• Sur le Bassin, Andernos-les-Bains (394 800 €) et Gujan-Mestras (400 000 €) deviennent accessibles.
• Bordeaux reste au-dessus de ce prix d'achat (médiane de 475 000 € pour 99 m²).

Plain-pied, piscine, à rénover : choisir le type de bien

Maison à vendre Gironde de plain-pied

• l'accessibilité d'un seul niveau convient aux projets de long séjour ;
• la surface au sol est plus grande à nombre de pièces égal, donc le terrain compte ;
• vérifiez la hauteur sous plafond, l'isolation de la toiture et l'absence de combles perdus mal traités.

Maison à vendre Gironde avec piscine

Aucun chiffre de cette page ne mesure le prix de la piscine : la base DVF ne la distingue pas. Pour la valoriser, comparez des biens équivalents du même secteur. Vérifiez que la piscine est déclarée en mairie et qu'elle dispose d'un dispositif de sécurité normalisé quand la loi l'exige.

Maison à rénover ou à l'abandon

Un bien laissé à l'abandon a presque toujours un propriétaire ou des héritiers, que le notaire retrouve. L'acheter demande de chiffrer la toiture, l'électricité, l'assainissement et la classe énergétique avant toute offre. Notre page sur les frais de notaire aide à compléter le budget.

Vente pressée, divorce ou succession

Une vente annoncée comme urgente peut offrir une négociation, mais elle ne dispense d'aucune vérification : le notaire contrôle que tous les propriétaires signent. Pour l'angle du vendeur, voyez comment vendre sa maison.

Ancien ou neuf : ce que change le type de vente

Le terrain à bâtir

Construire sur un terrain acheté seul suit d'autres règles : frais de notaire différents, viabilisation, étude de sol. Notre page sur les frais de notaire d'un terrain détaille ce cas.

Avant de visiter : cinq vérifications propres à la Gironde

Un bien girondin peut être soumis à des contraintes que ni l'annonce ni la médiane ne montrent. Cinq sujets reviennent le plus souvent.

Les grands feux de 2022 et leurs conséquences

Les incendies de 2022 ont touché la Gironde, notamment autour de Landiras et de La Teste-de-Buch. Ils ont rappelé que l'obligation de débroussaillement s'applique au propriétaire. Demandez à la mairie les règles applicables à la parcelle avant l'offre.

L'assainissement individuel : un coût possible

Si la maison n'est pas raccordée au réseau, le diagnostic d'assainissement non collectif figure dans le dossier de vente. En cas de non-conformité, l'acquéreur doit réaliser les travaux dans l'année suivant la vente : cela peut représenter plusieurs milliers d'euros, à négocier.

Visiter une maison : les questions à poser au vendeur

Pour chaque maison à vendre Gironde que vous visitez, préparez la même liste. Les réponses se notent par écrit et se recoupent ensuite avec les diagnostics et le compromis.

• Depuis combien de temps le bien est-il en vente, et pourquoi vend-on ?
• Quels travaux ont été faits, avec quelles factures et quelles garanties (décennale pour les gros travaux) ?
• Quel est le montant de la taxe foncière et des abonnements (énergie, eau, assainissement) ?
• De quand date le chauffage, et quelle énergie utilise-t-il ?
• La maison est-elle raccordée au réseau d'assainissement, et quand a eu lieu le dernier contrôle ?
• Existe-t-il des servitudes, un bornage récent, une mitoyenneté à clarifier ?
• Un sinistre (inondation, sécheresse, incendie) a-t-il déjà été déclaré ?
• Quels meubles, équipements et abris de jardin restent dans la vente ?

Prix affichés, prix signés : négocier avec les données

Dans une annonce de maison à vendre Gironde, quand le prix est indiqué « FAI », les honoraires d'agence sont inclus et payés par le vendeur. Quand ils sont à la charge de l'acquéreur, l'annonce le précise. Dans les deux cas, comparez toujours avec le prix de vente signé du quartier.

1. Notez la surface habitable et la commune de l'annonce.
2. Multipliez la surface par le prix du m² médian de 2025 de la commune pour obtenir un repère.
3. Ajustez selon l'état, le terrain et le DPE : voyez notre guide d'estimation de maison.
4. Négociez sur les écarts constatés et appuyez-vous sur les travaux chiffrés.
5. Faites relire le compromis par le notaire avant de signer.

Exemple : multipliez le prix médian du m² de 2025 par 100 m², une surface proche des médianes de la page (85 à 105 m²). Le résultat est un point de départ, pas un verdict.

Pour louer avant d'acheter, ou comparer avec un loyer, voyez la location de maison en Gironde.