- Frais de notaire neuf : environ 5 000 € pour 200 000 €, 6 800 € pour 300 000 €, 9 500 € pour 450 000 €.
- Le régime réduit vaut pour la première vente d'un logement neuf ou vendu sur plan, pas pour sa revente par un particulier.
- Acheter sur plan impose un dépôt de garantie plafonné et un paiement par étapes fixé par la loi.
- Si vous faites construire, les frais ne portent que sur le terrain quand le contrat de construction est signé hors acte notarié.
Frais de notaire neuf : pourquoi 2 à 3 % au lieu de 7 à 8 %
Dans l'ancien, les droits de mutation atteignent environ 5,8 % à 6,3 % du prix selon le département. Dans le neuf, la vente est déjà soumise à la TVA, comprise dans le prix, et ces droits sont remplacés par une taxe de publicité foncière réduite à 0,715 %.
| Poste | Achat dans l'ancien | Achat dans le neuf |
|---|---|---|
| Droits ou taxe de publicité foncière | 5,8 à 6,3 % | 0,715 % |
| Émoluments du notaire, TVA comprise | Environ 1 à 1,2 % | Environ 1 à 1,2 % |
| Contribution de sécurité immobilière | 0,10 % | 0,10 % |
| Débours et formalités | Environ 0,3 à 0,5 % | Environ 0,3 à 0,5 % |
| Total | 7 à 8 % | 2 à 3 % |
Ses émoluments suivent le même barème dans les deux cas. Toute l'économie vient des droits : 0,715 % au lieu d'environ 6 % du prix.
Quels logements profitent du taux réduit ?
Les trois cas courants
- L'achat sur plan, en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), auprès d'un promoteur.
- Un logement achevé depuis moins de cinq ans, jamais habité, vendu pour la première fois par son constructeur.
- Le terrain à bâtir vendu par un lotisseur ou un aménageur professionnel, détaillé dans la page sur les frais de notaire d'un terrain.
Les cas où le taux réduit disparaît
- La revente par un particulier, même quand le logement a moins de cinq ans : les droits de l'ancien s'appliquent.
- L'ancien rénové, tant qu'il ne relève pas d'une opération de construction nouvelle.
- Tout bien déjà occupé, même récent.
La qualité du vendeur (professionnel soumis à la TVA) et la date d'achèvement doivent figurer dans l'acte. En cas de doute sur le régime, demandez au notaire une note écrite avant de signer.
Frais de notaire neuf : exemples chiffrés à 200 000, 300 000 et 450 000 €
Hypothèses : taxe de publicité foncière à 0,715 %, émoluments selon le barème avec TVA et sans remise, 1 000 € de débours et de formalités, comparaison avec des droits d'environ 5,81 % dans l'ancien. Montants arrondis à la dizaine d'euros.
| Prix | Frais dans le neuf | Part du prix | Frais dans l'ancien | Écart |
|---|---|---|---|---|
| 200 000 € | 5 020 € | 2,5 % | 15 200 € | 10 180 € |
| 300 000 € | 6 800 € | 2,3 % | 22 070 € | 15 270 € |
| 450 000 € | 9 460 € | 2,1 % | 32 370 € | 22 910 € |
Le détail poste par poste de ces totaux figure dans le guide sur les frais de notaire. Si les droits de l'ancien passent à environ 6,3 %, l'écart se creuse d'environ 1 000 € à 2 300 € selon le prix.
Comme repère de prix seulement, la médiane DVF d'une maison était de 350 500 € à Mios en 2024. Un achat neuf à ce niveau coûterait de l'ordre de 7 000 à 10 500 € de frais, contre 24 500 à 28 000 € dans l'ancien.
Frais de notaire neuf : ce qui fait varier le total
- La base de calcul : l'acte retient souvent le prix hors taxes, plus bas que le prix affiché toutes taxes comprises.
- La remise facultative du notaire sur la part du prix qui dépasse 100 000 €.
- Les débours réels, plus élevés quand le programme comprend plusieurs lots, parking et cave compris.
- Le nombre d'actes : un logement et son garage vendus ensemble se traitent dans un seul acte.
Au-delà des frais : neuf et ancien côte à côte
Le taux réduit ne suffit pas à trancher entre un logement neuf et un logement ancien. Le tableau met en regard ce qui change pour l'acheteur, sans présumer d'un prix : celui-ci se compare commune par commune.
| Critère | Logement neuf ou sur plan | Logement ancien |
|---|---|---|
| Frais d'acquisition | 2 à 3 % du prix | 7 à 8 % du prix |
| Calendrier | Attente de la livraison, de quelques mois à plus d'un an | Clés à la signature de l'acte, environ trois mois après le compromis |
| Garanties | Garanties légales de construction, assurance dommages-ouvrage | Selon l'âge, les travaux récents et ce que prévoit l'acte |
| Travaux à prévoir | Peu, aux normes récentes | Variables : toiture, isolation, électricité, assainissement |
| Marge de négociation | Limitée sur un programme, ouverte sur des options | Plus large selon l'état et la durée de mise en vente |
Acheter sur plan (VEFA) : paiement par étapes et garanties
La vente sur plan obéit à des règles protectrices : le prix ne se règle pas d'un coup, mais au rythme du chantier, et des plafonds encadrent chaque appel de fonds. Les repères ci-dessous sont les plafonds légaux courants.
| Étape | Part maximale payée au total |
|---|---|
| Contrat de réservation (dépôt de garantie) | 5 % si la vente est prévue dans l'année, 2 % jusqu'à deux ans, rien au-delà |
| Fondations achevées | 35 % |
| Hors d'eau | 70 % |
| Achèvement | 95 % |
| Remise des clés | 100 %, solde compris |
Les garanties de l'acquéreur
- La garantie financière d'achèvement, qui assure la fin du chantier même si le promoteur fait défaut.
- Celle de parfait achèvement, d'un an, pour les défauts signalés à la réception.
- Une garantie biennale, de deux ans, pour les équipements dissociables du bâti.
- Enfin, la garantie décennale, de dix ans, pour les désordres qui touchent la solidité de l'ouvrage.
- L'assurance dommages-ouvrage, souscrite par le vendeur avant le chantier.
Ce qui s'ajoute dans un achat neuf, hors frais de notaire neuf
Les dépenses du quotidien et du financement
- Le prêt lui-même : garantie et frais de dossier de la banque, distincts des frais d'acquisition.
- Les équipements non compris dans le prix : cuisine, placards, aménagements extérieurs selon le programme.
- Les raccordements et le mobilier des premiers mois.
- Les charges de copropriété si le logement est en collectif.
Les aides au financement
Un prêt à taux zéro peut financer une partie d'un premier achat dans le neuf, sous conditions de ressources, de zone et de type de logement. Ces conditions changent d'une année à l'autre : vérifiez-les au moment de votre projet plutôt que dans un article ancien.
Pour replacer ces dépenses dans un parcours complet, du budget à la remise des clés, voyez le guide pour acheter une maison et les médianes de prix par commune sur l'accueil.
Questions fréquentes
Pourquoi les frais de notaire sont-ils réduits dans le neuf ?
Parce que la vente supporte la TVA, comprise dans le prix, et que les droits de mutation sont remplacés par une taxe de publicité foncière de 0,715 %. Les émoluments du notaire, eux, ne changent pas.
Quel est le montant des frais de notaire neuf pour 300 000 € ?
Environ 6 800 € avec nos hypothèses, soit 2,3 % du prix. Le chiffre exact dépend de la base retenue dans l'acte, des débours réels et d'une éventuelle remise du notaire.
Combien de temps un logement reste-t-il considéré comme neuf ?
Pour le régime réduit, il doit s'agir de la première vente et le logement doit avoir été achevé depuis moins de cinq ans, sans avoir été habité. Une revente par un particulier relève des droits de l'ancien.
Les frais s'appliquent-ils à une maison construite par un constructeur ?
Ils portent sur le terrain, acheté par acte notarié. Le contrat de construction de maison individuelle est signé hors acte notarié et n'entre donc pas dans la base.
Les primo-accédants ont-ils des frais encore plus bas ?
Dans le neuf, les droits sont déjà réduits. La hausse des droits décidée en 2025 touche surtout l'ancien ; son éventuelle exception pour les primo-accédants varie d'un département à l'autre.
Qui paie les frais de notaire d'un achat sur plan ?
L'acquéreur, comme dans l'ancien. Ils se règlent à la signature de l'acte de vente, indépendamment du calendrier de paiement du prix par étapes.
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