- Terrain acheté à un particulier : droits de mutation au taux courant, soit 7 à 8 % au total.
- Terrain à bâtir vendu par un lotisseur : taxe de publicité foncière réduite à 0,715 %, soit environ 2 à 3 % de frais.
- Sur un petit prix, les frais fixes pèsent lourd : plus de 8 % sur 80 000 € chez un particulier.
- Construire ensuite n'ajoute pas de frais de notaire sur la maison si un contrat de construction est signé hors acte notarié.
Frais de notaire terrain : le vendeur fixe le taux
Pour les droits, la loi distingue le vendeur plus que le terrain. Un professionnel qui vend un terrain à bâtir collecte la TVA : l'acquéreur paie alors des droits réduits. Un particulier ne collecte pas de TVA : les droits de mutation s'appliquent au taux plein.
| Vendeur | Régime des droits | Frais au total | Cas typique |
|---|---|---|---|
| Lotisseur ou aménageur | Taxe de publicité foncière à 0,715 %, vente soumise à la TVA | Environ 2 à 3 % du prix | Parcelle d'un lotissement neuf |
| Particulier | Droits de mutation au taux courant, environ 5,8 % ou 6,3 % selon le département | Environ 7 à 8 %, davantage sur un petit prix | Terrain à bâtir d'un propriétaire privé |
| Agriculteur ou propriétaire d'une parcelle rurale | Droits de mutation, avec des régimes particuliers possibles | Variable, à faire confirmer | Parcelle agricole ou boisée |
La loi de finances pour 2025 a permis aux départements de relever d'un demi-point la part qui leur revient. La plupart l'ont fait, avec parfois des exceptions pour les primo-accédants. Nous n'affirmons pas le taux appliqué en Gironde : demandez-le au notaire avant de signer.
Terrain à bâtir, non constructible, agricole ou boisé
Frais de notaire terrain constructible : le terrain à bâtir
Constructible veut dire inscrit en zone urbaine ou à urbaniser dans le plan local d'urbanisme. Un certificat d'urbanisme opérationnel, valable dix-huit mois, confirme que votre projet est faisable sur la parcelle avant l'achat.
- Le bornage est obligatoire à la vente d'un terrain à bâtir et se trouve à la charge du vendeur.
- Dans les zones exposées au retrait-gonflement des argiles, le vendeur fournit une étude de sol préalable.
- La viabilisation (eau, électricité, assainissement) est vérifiée avant la signature, car son coût incombe souvent à l'acheteur.
Le terrain non constructible
Aucun permis de construire n'est possible pour une habitation. Le prix est souvent bas, ce qui rend les frais fixes proportionnellement lourds : les droits suivent le taux courant, comme chez un particulier.
Frais de notaire terrain agricole
Le régime courant s'applique en principe. Des dispositifs particuliers existent selon l'acheteur, l'exploitation et la présence d'un bail rural, comme l'intervention de la SAFER. Ne supposez jamais un taux réduit : le notaire le confirme au vu du dossier.
La parcelle boisée
Dans les Landes de Gascogne, beaucoup de parcelles sont des pinèdes. Pour une petite parcelle forestière, un droit de préférence des propriétaires voisins peut exister, et il demande de notifier la vente aux voisins avant de signer. Les droits restent ceux d'un terrain acheté à un particulier.
Frais de notaire terrain : deux exemples à 80 000 et 120 000 €
Hypothèses : droits de mutation d'environ 5,81 %, émoluments selon le barème réglementé avec TVA, contribution de sécurité immobilière de 0,10 %, 1 000 € de débours et de formalités. Les prix sont des hypothèses, non des cotes du marché. Montants arrondis à la dizaine d'euros.
| Poste | 80 000 € chez un particulier | 80 000 € chez un lotisseur | 120 000 € chez un particulier | 120 000 € chez un lotisseur |
|---|---|---|---|---|
| Droits (5,81 % ou 0,715 %) | 4 650 € | 570 € | 6 970 € | 860 € |
| Émoluments du notaire, TVA comprise | 1 240 € | 1 240 € | 1 630 € | 1 630 € |
| Contribution de sécurité immobilière | 80 € | 80 € | 120 € | 120 € |
| Débours et formalités (estimation) | 1 000 € | 1 000 € | 1 000 € | 1 000 € |
| Total | 6 970 € | 2 890 € | 9 720 € | 3 610 € |
| Part du prix | 8,7 % | 3,6 % | 8,1 % | 3,0 % |
| Total si les droits passent à environ 6,32 % | 7 380 € | inchangé | 10 330 € | inchangé |
À 80 000 €, l'écart entre les deux vendeurs atteint plus de 4 000 €.
Pourquoi un petit prix coûte plus cher en proportion
Les débours et les formalités ne baissent pas avec le prix : ils pèsent donc davantage sur un petit terrain que sur une maison classique. Sur 3 000 € de terrain, les droits restent de l'ordre de quelques centaines d'euros, mais la facture peut dépasser 20 % du prix.
Ce qui s'ajoute hors notaire quand on achète pour construire
| Poste | Qui paie en général | Remarque |
|---|---|---|
| Bornage du terrain | Le vendeur | Obligatoire à la vente d'un terrain à bâtir |
| Étude de sol | Vendeur pour l'étude préalable, acheteur pour l'étude de conception | Dépend de l'exposition aux argiles et du projet |
| Viabilisation et raccordements | L'acheteur, sauf lotissement déjà viabilisé | Eau, électricité, télécommunications, assainissement |
| Assainissement individuel | L'acheteur | À étudier avec le service d'assainissement non collectif de la commune |
| Taxe d'aménagement | Le constructeur du projet | Liquidée au moment du permis |
La maison construite ensuite n'entre pas dans l'assiette des droits d'un acte notarié si un contrat de construction de maison individuelle est signé séparément. Le guide sur les frais de notaire dans le neuf explique l'autre cas, celui d'un achat sur plan.
Nos médianes DVF portent sur les ventes de maisons et d'appartements, pas sur les terrains nus. Pour situer une commune, voyez les prix par commune avant de comparer avec les annonces de terrains.
Cinq vérifications avant la promesse de vente
- Demander le zonage du plan local d'urbanisme et un certificat d'urbanisme opérationnel pour le projet.
- Identifier le vendeur (particulier ou professionnel) pour connaître le régime des droits.
- Faire confirmer par écrit la présence des réseaux à la limite de la parcelle.
- Prévoir dans l'avant-contrat des conditions suspensives : permis de construire purgé, prêt obtenu.
- Demander au notaire un chiffrage des frais d'acquisition, en précisant le taux départemental retenu.
Pour un budget d'ensemble, le guide pour acheter une maison liste les autres postes, et le guide des frais de notaire donne la méthode générale.
Questions fréquentes
Frais de notaire terrain agricole : quel taux prévoir ?
Le régime courant s'applique en principe, avec des dispositifs particuliers possibles selon l'acquéreur, le bail rural ou la SAFER. Comptez de l'ordre de 7 à 8 % tant que le notaire n'a pas confirmé un régime de faveur.
Que payer pour une petite parcelle ?
Avec le prix, les droits baissent, mais les débours et les formalités restent à peu près fixes. Sur un petit prix, le total peut donc représenter bien plus de 8 % du prix de la parcelle.
Qui paie les frais de notaire pour un terrain ?
L'acquéreur, comme pour un logement. Le vendeur supporte le bornage d'un terrain à bâtir et la fourniture de l'étude de sol préalable lorsqu'elle est exigée.
Un terrain en lotissement est-il soumis à la TVA ?
Quand le vendeur est un professionnel, la vente est généralement soumise à la TVA et les droits sont réduits. Le prix annoncé peut être toutes taxes comprises : demandez-le par écrit.
Peut-on réduire ces frais ?
Surtout en choisissant le vendeur : un lotisseur donne droit à des droits réduits. Pour le reste, négocier le prix réduit mécaniquement les droits.
Faut-il payer des frais de notaire sur la construction de la maison ?
Pas pour un contrat de construction signé hors acte notarié : les frais portent sur le terrain. Un achat sur plan, lui, passe par un acte notarié et suit le régime du neuf.
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