Plus-value immobilière : calcul, exonérations, impôt

Plus-value immobilière : définition et ventes concernées

Une plus-value immobilière naît à la vente d'un logement, d'un terrain ou d'un local, quand le prix de vente dépasse le prix d'achat corrigé. Elle concerne les particuliers ; les sociétés et les professionnels relèvent d'autres règles, non traitées ici.

Les exonérations de plus-value immobilière

La résidence principale

Elle est exonérée sans condition de durée ni de montant, à condition d'y avoir habité de manière effective jusqu'à la vente. Le logement vendu après un déménagement peut rester exonéré si la vente intervient dans un délai normal, appréciée au cas par cas.

Les autres cas, sous conditions

• Une première vente d'un logement autre que la résidence principale, si le vendeur n'a pas été propriétaire de sa résidence principale pendant les quatre années qui précèdent, et réinvestit le prix dans l'achat de sa résidence principale dans un délai de 24 mois.
• Une vente dont le prix ne dépasse pas 15 000 €.
• Certaines expropriations pour cause d'utilité publique, sous réserve de réemploi.
• Des cas liés aux revenus modestes des retraités et des personnes invalides, avec des plafonds de ressources.

Chaque exonération a des conditions précises. En cas de doute, le notaire qui prépare la vente peut confirmer si un cas particulier est éligible : il calcule et prélève l'impôt le jour de l'acte.

Calculer la plus-value immobilière, étape par étape

1. Partir du prix de vente, diminué de certains frais supportés par le vendeur : honoraires d'agence à sa charge, diagnostics obligatoires.
2. Calculer le prix d'acquisition : le prix d'achat, augmenté des frais d'acquisition (7,5 % du prix en forfait, ou frais réels sur justificatifs).
3. Ajouter les travaux : forfait de 15 % du prix d'achat si le bien est détenu depuis plus de cinq ans, ou travaux réels sur factures.
4. Soustraire le prix d'acquisition corrigé du prix de vente : c'est la plus-value brute.
5. Appliquer les abattements pour durée de détention, séparément pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux.
6. Calculer l'impôt sur la plus-value imposable, puis la surtaxe éventuelle.

Forfait ou frais réels : lequel choisir ?

Le forfait de 7,5 % pour les frais d'acquisition est avantageux quand les frais réels sont plus bas, ce qui est fréquent dans l'ancien. Les travaux réels ne l'emportent sur le forfait de 15 % que s'ils sont importants et que les factures sont conservées, hors entretien courant.

Les abattements pour durée de détention

La durée se compte en années entières de détention. Rien n'est déduit pendant les cinq premières années ; ensuite, deux barèmes s'appliquent.

• De la 6e à la 21e année : 6 % par an pour l'impôt sur le revenu, 1,65 % par an pour les prélèvements sociaux.
• La 22e année : 4 % pour l'impôt, ce qui donne l'exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans ; 1,60 % pour les prélèvements sociaux.
• De la 23e à la 30e année : 9 % par an pour les prélèvements sociaux, ce qui donne l'exonération totale après 30 ans.

L'impôt sur la plus-value immobilière : 19 %, prélèvements sociaux, surtaxe

Impôt sur le revenu et prélèvements sociaux

La plus-value immobilière imposable supporte 19 % d'impôt sur le revenu. Les prélèvements sociaux s'y ajoutent sur une base différente, car leur abattement n'est pas le même. Leur taux change selon les lois de financement : consultez impots.gouv.fr pour celui de l'année de la vente.

La surtaxe au-delà de 50 000 €

Quand la plus-value nette imposable dépasse 50 000 €, une surtaxe progressive s'ajoute, de 2 % à 6 % selon le montant, d'après un barème. Elle se calcule sur la plus-value nette imposable, après abattements.

Exemple chiffré : une maison secondaire vendue après 12 ans

Hypothèses : maison achetée 180 000 € et revendue 260 000 € au bout de 12 ans, frais d'acquisition et travaux au forfait, frais de vente ignorés pour simplifier. Les chiffres illustrent la méthode ; ils ne remplacent pas un calcul personnalisé.

Il reste à multiplier la dernière ligne par le taux de prélèvements sociaux de l'année. La surtaxe ne s'applique pas : la plus-value imposable est inférieure à 50 000 €. Pour estimer le prix de vente à retenir, notre page sur l'estimation d'une maison détaille les méthodes.

Déclaration et paiement : le rôle du notaire

Le notaire établit la déclaration de plus-value au moment de la vente, calcule l'impôt et le prélève sur le prix, avant de verser le solde au vendeur. Le vendeur reporte ensuite la plus-value dans sa déclaration de revenus de l'année suivante.

• Rassembler l'acte d'achat, les factures de travaux et le détail des frais d'acquisition avant la vente.
• Signaler au notaire si le bien a été la résidence principale, même un temps, ou s'il a été loué.
• Prévoir la ligne d'impôt dans le plan de financement d'un achat suivant : le prix net perçu est inférieur au prix de vente.
• Pour la suite de la vente et ses coûts, voir notre guide pour vendre sa maison et celui des frais de notaire.

Les erreurs qui coûtent cher

• Oublier que la résidence secondaire est imposée, même si elle a été payée avec un héritage ou une donation (le prix retenu peut être alors la valeur déclarée à ce moment-là).
• Compter l'entretien courant comme des travaux : seuls ceux qui améliorent ou agrandissent comptent.
• Perdre les factures et être renvoyé au forfait de 15 %.
• Confondre les deux barèmes d'abattement : l'exonération totale d'impôt (22 ans) n'efface pas les prélèvements sociaux (30 ans).