- Les taux utilisés dans les exemples sont supposés, jamais des offres : refaites le calcul avec le taux d'une proposition récente.
- Le Haut Conseil de stabilité financière recommande un taux d'endettement de 35 % au plus, assurance comprise, et une durée de 25 ans au plus.
- À 3,5 % sur 25 ans, 1 000 € de capital empruntés coûtent environ 5 € de mensualité par mois, hors assurance.
- Une simulation prêt immobilier donne un ordre de grandeur : l'accord dépend de la banque, de l'apport et de la stabilité des revenus.
Simulation prêt immobilier : le simulateur de cette page
Un simulateur s'affiche en haut de cette section. Il demande le montant à emprunter, le taux, la durée et, si vous le souhaitez, le taux d'assurance, puis affiche la mensualité, le coût total des intérêts et le coût de l'assurance.
Calcul indicatif à taux fixe, valeurs de départ supposées : remplacez-les par celles de votre offre de prêt. Le taux d'endettement de référence est de 35 % des revenus, assurance comprise.
- Montant : le prix du bien moins l'apport, frais de notaire et de garantie compris si la banque les finance.
- Taux : celui d'une proposition récente. Sans offre en main, essayez 3 %, 3,5 % et 4 % pour voir la fourchette.
- Durée : de 10 à 25 ans en général ; 25 ans est le plafond recommandé.
- Assurance : exprimée en pourcentage du capital emprunté par an, elle s'ajoute à la mensualité.
Cette simulation prêt immobilier ne tient pas compte de votre dossier. Elle ne remplace ni l'étude d'une banque ni celle d'un courtier, qui seuls peuvent proposer un taux.
Comment se calcule la mensualité d'un prêt
La mensualité d'un prêt à taux fixe est constante. Elle dépend du capital, du taux mensuel (le taux annuel divisé par douze) et du nombre de mensualités. Au début, la part d'intérêts est forte ; elle recule au fil des années.
Dans une simulation prêt immobilier, le tableau suivant montre l'effet du taux et de la durée sur un capital de 250 000 €. Les taux sont supposés, pris à titre d'exemple ; les mensualités sont hors assurance.
| Taux supposé | Durée | Mensualité | Intérêts payés sur la durée |
|---|---|---|---|
| 3,0 % | 20 ans | 1 386 € | environ 82 800 € |
| 3,0 % | 25 ans | 1 186 € | environ 105 700 € |
| 3,5 % | 20 ans | 1 450 € | environ 98 000 € |
| 3,5 % | 25 ans | 1 252 € | environ 125 500 € |
| 4,0 % | 20 ans | 1 515 € | environ 113 600 € |
| 4,0 % | 25 ans | 1 320 € | environ 145 900 € |
Ce que les chiffres montrent
Passer de 20 à 25 ans baisse la mensualité d'environ 200 € à 3,5 %, mais ajoute près de 27 500 € d'intérêts. À durée égale, un point de taux en plus pèse de l'ordre de 130 € par mois sur 250 000 € empruntés sur 25 ans.
Simulation prêt immobilier et taux d'endettement de 35 %
Le taux d'endettement est la part des revenus consacrée au remboursement des crédits. Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) recommande de ne pas dépasser 35 %, assurance emprunteur comprise, avec une durée de 25 ans au plus. Les banques appliquent ces règles, avec une petite marge pour quelques dossiers.
Inversons le calcul : à partir du revenu, quelle somme peut-on viser ? Le tableau suppose 3,5 %, 25 ans, une assurance de 0,30 % du capital par an et aucun autre crédit.
| Revenu net mensuel | Mensualité maximale (35 %) | Capital empruntable | Dont assurance mensuelle |
|---|---|---|---|
| 2 500 € | 875 € | environ 166 000 € | environ 42 € |
| 3 000 € | 1 050 € | environ 200 000 € | environ 50 € |
| 4 000 € | 1 400 € | environ 266 000 € | environ 67 € |
| 5 000 € | 1 750 € | environ 333 000 € | environ 83 € |
Le taux d'endettement ignore les enfants à charge, un loyer en parallèle ou des dépenses élevées. Regardez aussi le reste à vivre : ce qu'il reste chaque mois après la mensualité et les charges fixes.
Durée, taux, assurance : ce qui pèse le plus
La durée
Elle agit en sens inverse sur la mensualité et sur le coût total. Pour 250 000 € à 3,5 %, comparer 15, 20 et 25 ans donne des mensualités de 1 787 €, 1 450 € et 1 252 €, et des intérêts d'environ 71 700 €, 98 000 € et 125 500 €.
Le taux nominal et le TAEG
Le taux affiché est le taux nominal. Le taux annuel effectif global (TAEG) ajoute les frais de dossier, la garantie et l'assurance obligatoire : c'est lui qui permet de comparer deux offres. Une simulation sans ces frais sous-estime le coût réel.
L'assurance emprunteur
Son coût varie beaucoup avec l'âge, l'état de santé et le contrat. Depuis 2022, l'emprunteur peut résilier l'assurance de son prêt à tout moment pour en prendre une autre aux garanties équivalentes. Comparer une assurance extérieure vaut donc la peine, y compris après la signature.
L'apport et les frais
L'apport sert surtout à payer les frais de notaire et de garantie, détaillés dans notre page sur les frais de notaire. Sans apport, la banque finance parfois l'ensemble, à des conditions plus strictes : voir comment acheter une maison sans apport.
Simulation prêt immobilier en Sud-Gironde avec les ventes de 2025
Voici ce que donne la simulation appliquée au prix médian d'une maison vendue en 2025 dans trois communes. Les prix viennent des demandes de valeurs foncières (DVF), ventes d'une seule maison, année 2025 complète. Hypothèses : capital égal au prix, frais payés par l'apport, taux supposé de 3,5 %, 25 ans, assurance de 0,30 %.
| Commune | Prix médian d'une maison en 2025 | Ventes retenues | Mensualité avec assurance | Revenu net visé à 35 % |
|---|---|---|---|---|
| Belin-Béliet | 228 725 € | 52 | environ 1 200 € | environ 3 430 € |
| Salles | 303 225 € | 72 | environ 1 590 € | environ 4 550 € |
| Le Barp | 322 670 € | 43 | environ 1 700 € | environ 4 850 € |
L'écart de plus de 90 000 € entre Belin-Béliet et Le Barp se traduit par environ 500 € de mensualité en plus. La même logique pour le littoral et Bordeaux est reprise dans les pages maison à vendre en Gironde et acheter une maison à Bordeaux.
La médiane indique un repère de commune. Votre maison peut être plus petite, plus ancienne ou à rénover. Reprenez la simulation avec le prix réel de l'annonce, travaux et frais compris.
Ce qu'une simulation ne dit pas
- L'acceptation du dossier : stabilité de l'emploi, comptes sans incident et épargne comptent autant que le calcul.
- Le taux réellement obtenu, qui dépend du profil, de la durée et de l'apport.
- Les frais de garantie (hypothèque ou caution), les frais de dossier et les frais de courtage éventuels.
- Les travaux, l'ameublement, le déménagement et les taxes, qui s'ajoutent au prix.
- Les aides, dont l'éligibilité et les montants changent : voir la page pour acheter une maison.
Préparer sa simulation gratuite avant de voir un banquier
- Rassembler les revenus nets du foyer et les crédits en cours.
- Fixer une enveloppe : prix, frais de notaire, travaux.
- Faire trois scénarios de simulation prêt immobilier (taux et durée) pour connaître la fourchette de mensualités.
- Demander des offres écrites à plusieurs établissements, ou à un courtier.
- Comparer le TAEG, l'assurance et les conditions de remboursement anticipé.
Questions fréquentes
Comment fonctionne une simulation prêt immobilier gratuite ?
On saisit le capital, le taux et la durée, et l'outil calcule la mensualité, le coût des intérêts et celui de l'assurance. Le résultat est indicatif : seule une banque ou un courtier peut confirmer la faisabilité et le taux.
Quel taux d'endettement maximum faut-il viser ?
Le Haut Conseil de stabilité financière recommande 35 % au plus des revenus, assurance comprise. Les établissements appliquent cette limite avec une faible marge de dérogation.
Quelle durée choisir pour un prêt immobilier ?
Plus la durée est longue, plus la mensualité baisse et plus le coût total grimpe. La limite recommandée est de 25 ans. Le bon choix équilibre une mensualité confortable et un coût raisonnable.
Les taux des exemples sont-ils ceux du moment ?
Non. Ce sont des taux supposés, choisis pour illustrer le calcul. Les taux évoluent chaque mois et dépendent du profil de l'emprunteur : refaites le calcul avec une offre récente.
L'assurance emprunteur est-elle comprise dans la mensualité ?
Elle s'ajoute à la mensualité de remboursement, sauf mention contraire. Elle compte dans le taux d'endettement. Depuis 2022, on peut en changer à tout moment pour une assurance aux garanties équivalentes.
Peut-on emprunter sans apport ?
C'est possible pour certains profils, avec des revenus stables et un reste à vivre suffisant, mais la banque exige davantage. Notre page sur l'achat sans apport détaille les conditions.
À explorer ensuite : Frais de notaireAcheter sans apportAcheter une maison